En Chile es común ver avisos que dicen se vende derecho de llave. La expresión se usa para casi cualquier venta de un negocio pequeño en funcionamiento, como un local comercial, un restaurante, un minimarket o una peluquería. Pero detrás de la misma frase pueden haber operaciones muy distintas, con riesgos distintos para quien compra y para quien vende.
Qué es el derecho de llave
El derecho de llave es el valor que tiene un negocio por sobre sus activos físicos. Representa la clientela, la ubicación, la marca, los proveedores y, en definitiva, la capacidad de generar utilidades desde el primer día. Quien paga por la llave paga por no tener que partir de cero.
Por eso la llave no se calcula sumando el mobiliario y la mercadería. Se calcula a partir de lo que el negocio gana.
Tres formas de vender un negocio pequeño
- Vender los activos y la llave. El comprador adquiere el mobiliario, los equipos, el stock y el derecho a continuar el negocio, pero con su propia sociedad. No hereda las deudas de la sociedad anterior, aunque debe obtener sus propios permisos y patentes y negociar el arriendo.
- Vender la sociedad. El comprador adquiere las acciones o los derechos de la empresa que opera el negocio. Se queda con todo: contratos, permisos, historia tributaria y también cualquier contingencia que exista.
- Ceder el contrato de arriendo con el negocio. Es frecuente en locales comerciales, donde el valor depende en gran parte de la ubicación. Requiere que el arrendador acepte al nuevo arrendatario.
Cómo se valoriza
El cálculo parte del valor del negocio completo, a partir de su EBITDA normalizado y un múltiplo de referencia, como explicamos en ¿Cuánto vale mi empresa?. A ese valor se le resta el valor de mercado de los activos físicos que incluye la venta. Lo que queda es la llave.
Un ejemplo: un negocio con un EBITDA normalizado de $30 millones anuales y un múltiplo de referencia de 3 veces vale $90 millones. Si el mobiliario, los equipos y la mercadería valen $35 millones a precio de mercado, el derecho de llave es de $55 millones.
Si el negocio no genera utilidades, la llave vale poco o nada, aunque el local esté bien ubicado y bien equipado. En ese caso, lo que se está vendiendo son activos usados.
Lo que hay que revisar antes de pagar una llave
- El contrato de arriendo. Plazo restante, renta, reajustes y si el arrendador acepta el traspaso. Una llave sin arriendo asegurado puede perder su valor en pocos meses.
- Las ventas reales. Pide boletas, facturas y los formularios 29 del SII de al menos doce meses, no solo lo que informa el vendedor.
- Los trabajadores. Si compras la empresa o continúas el mismo negocio, el artículo 4 del Código del Trabajo protege la continuidad de los contratos cuando cambia el dueño. Revisa antigüedades, cotizaciones al día y posibles indemnizaciones.
- Permisos y patentes. Confirma qué se puede traspasar y qué tendrás que tramitar de nuevo.
- Deudas. Si compras la sociedad, revisa la deuda con el SII, la Tesorería, los bancos y los proveedores.
El derecho de llave puede ser una buena compra: pagas por un negocio que ya funciona. Pero solo lo es si lo que pagas está respaldado por utilidades que puedes verificar.
Si quieres vender tu negocio, publícalo en VentaEmpresas. Si estás evaluando comprar uno, revisa las oportunidades disponibles.